广告在经济发展中担任了非常重要的角色。早期提倡自由竞争的学者认为．出售人对商品有描述的权利，可以使用任何方式说明其商品。英国的早期判决采取这种见解。到了近代，伴随着经济的飞速发展，以占有市场，获取不正当经济利益为目的，一些不法经营者开始大做虚假广告，采用夸大、欺诈或引人误解的方式抬高自己商品的地位，使消费者的利益受到损害。为保护消费者合法权益，应制止夸大不实或欺骗性广告的见解已被各国所接受。虚假广告宣传的内容一般包括对商品质量、制作成分、性能、用途、生产者、生产日期、有效期限、产地、来源等作与事实不相符合的宣传。

争议焦点

就如何认定商品房广告是否为虚假广告而言，司法实践中存在不同观点：

    第一种观点认为，广告内容是否真实，即广告所宣传的内容与商品和服务本身真实的情况是否一致、相符。

    第二种观点认为，广告中的宣传内容能否引起消费者的误解。

裁判思路

    我们认为，我国判定广告是否虚假应采取“引人误解”与“虚伪不实”相结合的标准。    将虚假广告分为“虚伪不实”和“引入误解”两种类型，因为“虚伪不实”的广告内容与商品或服务的真实内容不符，已经违反了《广告法》《反不正当竞争法》等法律对广告“真实、准确’’的要求’无论其是否因产生了“引人误解”的效果，都不应该影响其违法的性质。并且，即使没有造成误解的效果，“虚伪不实”的广告也已经侵犯了消费者的知情权。此外，“引人误解”的广告又分为两种：广告内容不真实而引起消费者的误解；广告内容真实但因为广告人的素质、广告制作手段、方式等客观条件的限制而导致了引人误解的效果。后一种情况虽然主观恶性较小，但并不能以此作为卸责的借口，至少应该做到“了解自己的广告所可能传递给消费者的信息’’。如果不对“虚伪不实”的广告和“引入误解”的广告加以区分，就失去了规制内容真实却“引人误解”的广告的依据。

    依据上述分类，可以由以下两个标准来界定商品房销售的虚假广告：

    第一，内容上的失实性。即只要商品房销售广告内容与客观实际情况不相符，就应当认定其为虚假广告。

    第二，广告中的误导性陈述足以使消费者产生误解。一些商品房销售广告中片面、模糊的宣传，虽然内容是真实的，但因其似是而非、模棱两可导致消费者对某些信息陷于错误的认识。从保护消费者利益的角度出发，对于商品房销售虚假广告的认定，不应仅考虑广告内容的真实程度，还应取决于消费者对该广告的误解程度并应对误解程度作出限定。也就是说，引起消费者误解的广告即使其内容是真实的，也应当认定为虚假广告。

    “引人误解”的判别主要是依靠主观标准，即取决于广告的受众（消费者）对广告的一般认识和理解。具体而言，应该根据消费者的认知标准判断。如果广告内容所要表达的真实意思与人们按照习俗、惯常理解的意思不符，会使消费者对广告产生误解误认，那么这样的广告就应被判定为虚假广告。然而，作为一种艺术形式和宣传手段，广告主在创作作品过程中往往会使用设计微妙的音像和文字，或是一些幽默夸张的表现手法对商品进行适度的修饰，合理的联想或夸张是允许的。因此，评判一则广告是否“引人误解”并非一目了然。实际生活中，由于消费者识别能力的不同，同样的广告所产生的效果亦不同。如果确定了消费者的标准， 也就等于间接确定了判断“引人误解’’的标准。